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ESTRUCTURACION DEL NEGOCIO INMOBILIARIO A TRAVES DEL FIDEICOMISO
  
El FIDEICOMISO es un contrato creado a través de la Ley 24.441, llamada de “Financiación de la Vivienda”. Se sancionó el 22/12/1994 y se promulgó el 9/01/1995. Es una ley del tipo de las leyes ómnibus, tuvo la finalidad de dar fomento y facilitar el desarrollo de la construcción de viviendas. Como consecuencia de ello se puede decir que dicha ley no es la ley del fideicomiso sino la de muchas otras instituciones, todas con la finalidad reseñada. Así la ley se encargó de legislar, entre otros, el fideicomiso en general y en especial el fideicomiso financiero, el leasing, las letras hipotecarias, el régimen especial de ejecución hipotecaria; modificó normas del Código Civil, de Comercio y de la Ley de Fondos Comunes de Inversión, etc. De esta forma la finalidad fue introducir cambios que beneficiaran al mercado de capitales en lo que respecta a su participación en el financiamiento de la construcción, permitiendo que se generen fideicomisos financieros con apoyo en hipotecas, facilitando las inversiones institucionales en dichos fondos, creando las letras hipotecarias y facilitando el régimen de la ejecución hipotecaria. Así se dice que el negocio fiduciario aplicado a los emprendimientos inmobiliarios ofrece una solución a los problemas patrimoniales de las empresas constructoras a través del mecanismo del patrimonio de afectación. 

NATURALEZA JURIDICA: Se trata de un contrato que se perfecciona por acuerdo de partes, por el cual una recibe de otra, un encargo respecto de un bien determinado, cuya propiedad se le transfiere a título de confianza, para que al cumplimiento de un plazo o condición, le dé un destino previamente convenido entre las partes. El fiduciario tiene derecho a una retribución. El contrato debe contener: a) la individualización de los bienes; b) el plazo, que no deberá superar 30 años; c) destino de los bienes a la finalización del contrato; d) derechos y obligaciones del fiduciario; e) individualización de los beneficiarios. Sujetos intervinientes: Para la ley son 4: 1) El fiduciante, que puede ser persona física o jurídica. Tiene derecho a exigir rendición de cuentas, accionar por incumplimiento del fiduciario, exigir la transmisión de los bienes; ejercer acciones de resguardo de los bienes fideicomitidos, si el fiduciario no los ejerciere sin motivo suficiente, previa autorización judicial; puede solicitar la remoción judicial del fiduciario por incumplimiento de sus obligaciones. 2) El fiduciario: Puede ser persona física o jurídica.  Dene actuar con prudencia y diligencia del buen hombre de negocios. En realidad el fiduciario trabaja como un administrador de bienes ajenos, tiene la obligación de recibir la propiedad fiduciaria, ejercerla a favor del beneficiario y transmitirla a su finalización; 3) Beneficiario: Es quien recibe los beneficios o producido del contrato; puede ser persona física o jurídica. Su derecho es transmisible. 4) El fideicomisario: Es el destinatario final de los bienes remanentes. Patrimonio de afectación: La mayor virtud que tiene esta figura jurídica, es que el patrimonio que integra el fideicomiso es independiente de los patrimonios individuales o personales. Por lo tanto el contrato de fideicomiso aisla el patrimonio del fideicomiso del riesgo patrimonial de todas las personas involucradas.   

UTILIZACIÓN DEL FIDEICOMISO EN NEGOCIOS INMOBILIARIOS:   La situación planteada es: A dueño del terreno y B, empresa constructora que quieren llevar a cabo la construcción de un edificio. Esta figura posibilita que una persona pueda llevar a cabo su proyecto, cuando sólo cuenta con la propiedad del terreno y no con los fondos para realizar la obra. Se deben garantizar ambas partes: 1) El dueño del terreno transmite la propiedad al inversor. En este caso queda desprotegido. 2) Si no transmite el terreno y el inversor construye sobre terreno ajeno, también tiene riesgos y habría otra desprotección. La intervención del fiduciario garantiza a una y otra parte. Queda la propiedad afectada al fideicomiso. El señor “A” propietario o fiduciante, entrega al tercero “C” fiduciario, en dominio fiduciario el terreno a fin de que terminada la obra (ejecución y costo a cargo de “B”) la transmita al Sr. “B” y al Sr. “A” en proporción a lo que acordaron respecto del valor del terreno y de los metros cuadrados construidos. El fiduciario puede tener distintos roles. Puede convertirse en garante del pacto de las partes, siendo propietario fiduciario mientras dure la obra y tendrá fundamentalmente a su cargo la supervisión de los avances de la obra de acuerdo con los planos aprobados por las partes y el cumplimiento de los trabajos que prometió “B”. Una vez finalizada la obra el fiduciario deberá realizar la subdivisión del edificio en Propiedad Horizontal y transferir el dominio pleno a “B” del 70% de las unidades funcionales construídas y a “A” el 30%. Para el caso de que “B” o constructor incumpliera, se pactará un procedimiento por el cual, el fiduciario deba devolver el dominio del inmueble con todo lo construido a “A”, quien por su parte deberá reconocerle a “B” alguna indemnización sobre el valor de las mejoras realizadas por el constructor.  

EMPRENDIMIENTO A ESTRUCTURAR: a)  Inversor aporta el terreno. b)     Otros aportan fondos. c)      La venta de las unidades comienza con el inicio de la obra. d)     Se requiere financiamiento para afrontar el costo. e)     Cada parte exige un marco de riesgo aceptable.   

SOLUCIONES CONVENCIONALES: a) Constituir una Sociedad y que obtenga un crédito con garantías sobre el inmueble y/o eventuales inversores. b) A través del contrato fiduciario. 

Por Julio Alberto Celave – Escribano Público 

*Nota extraída de la Revista M2 – Negocios Inmobiliarios en la Patagonia   

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